雙沙城市更新項目復建17#19#地塊效果圖。受訪者供圖
“月光光，照四方，柯木塱，歲月長……”在廣州天河區柯木塱村，村幼兒園新編客家話童謠《柯木塱 歲月長》傳授給村里下一代，村莊“文化DNA”找到傳承載體，村民開始與舊村溫情告別。
今年下半年，隨著城中村改造進展加速，柯木塱多個地塊開工。未來，這個天河區最大的城中村改造項目將融合城央綠地、軌道交通等區位優勢，打造成為“山—產—城—園”融合樣板區。
廣東擁有全國規模最大的城中村存量。一座城中村一如其錯綜復雜的路網、管線，其所連接的不僅是一片地、幾棟樓，還有市民安居樂業、城市發展提級的長遠愿景。今年年中召開的中央城市工作會議部署7個方面的重點任務，“穩步推進城中村和危舊房改造”被列為著力建設舒適便利的宜居城市的重要舉措之一。
11月7日至8日，習近平總書記再次親臨廣東視察，勉勵廣東不斷取得現代化建設新成效。今年以來，得益于國家相關政策支持，在多種政策性融資渠道加持下，廣東城中村改造跑出“加速度”，將中央城市工作會議精神落到實處。
新舊模式“換擋” 安置保障優先
“每位村民上臺后，請取出一個乒乓球，多取無效……”11月22日，廣州黃埔區雙沙社區沙浦片區舉行回遷安置房“搖珠”活動，在主持人的安排下，村民有序排隊，抽出屬于自己的安置房資格，氛圍莊重熱烈。
“回遷房有精裝、帶家電，年底有希望‘拎包入住’！”村民岑孔雁順利搖中141平方米戶型后高興地說。搖珠現場約1公里外，復建區17號地塊的住宅樓建筑主體已經完成施工，有施工人員在室內開展裝修等工作，室外則有施工人員在進行綠化工程。
“在施工時，我們按政府要求優先保障復建地塊安置房建設，相比以前是創新之舉。”項目投資主體之一中建八局項目負責人范少鵬介紹，此前，雙沙城中村改造項目幾經易手；在確定中建八局、知識城集團“央企+地方國企”的投資組合之后，項目各項安置保障跑出“加速度”，更多回遷計劃已被提上日程。
從中央城市工作會議到黨的二十屆四中全會公報，以城中村改造為重點抓手的城市更新工作日益與民生改善緊密掛鉤。然而，近年來，受房地產行業深度調整影響，“市場主導，一二級土地市場聯動”的開發模式觸及瓶頸，廣東的城中村改造工作承受壓力。為不斷滿足人民群眾對美好生活的向往，近年來，廣東督促指導全省各地圍繞模式轉變、拆遷安置、后續發展等方面進行積極探索，推動城中村改造不斷取得新突破。
自2023年《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）出臺后，廣東積極落地“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式，成為讓改造動能完成絲滑“換擋”，改造工作平穩運行的關鍵舉措。
相較于主要依靠房地產企業推動的舊模式下城中村改造，新模式城中村改造強調更好發揮政府作用，堅持依法征收、凈地出讓，通過政策性資金加持，明確征收補償標準、先行安排安置房建設、確保安置房品質等方式，能夠更好預期結果，贏得更多村民青睞。
得益于此，新模式下的城中村改造效率顯著提升。在廣州天河區凌塘新村，全村通過改造意愿征詢僅用了1個月時間，目前集體經濟組織成員、18周歲以上村民同意率均超80%；在廣州越秀瑤臺村，改造意愿征詢取得“雙通過”更縮短到僅1天，創下紀錄。
在新模式帶動下，廣東城中村改造工作開始提速，取得諸多進展。2024年至今，全省新啟動城中村改造項目268個，惠及村（居）民28.90萬戶，新開工安置房17.63萬套；各地通過新模式城中村改造已成功出讓土地65宗，涉及出讓用地面積307.32萬平方米，出讓金額110.74億元，促進釋放優質區位地塊。截至目前，廣東爭取中央財政補助資金（城中村改造）、中央預算內投資等財政和政策性金融資金超4000億元。
豐富“房票”功能 對接樓市供需
臨近年末，惠州的房地產市場出現積極信號：存量商品房去庫存周期正顯著下降。目前惠城區、大亞灣等重點區域去化周期已分別降至30個月、13個月左右，接近同等發展水平城市平均水平。
而行業數據顯示，此前，惠州商品房去化周期曾超過36個月，在全國數十個同等規模城市中位居前列，一度成為拖累該市固定資產投資等經濟數據的重要因素。
關鍵指標優化背后，惠州房票政策落地成為關鍵轉折點。今年春季，惠州《房屋征收實施房票安置的意見》發布，4月25日首張房票落地，229個項目入選房票房源庫。當地還推出按簽約時間早晚、搬遷進度等指標實行梯度獎勵等一系列措施，調動群眾積極性。
“在我們村，房票給的實惠看得見摸得著，村里很多人選擇用房票買安置房；因其價格實惠，有些村民還不止買了一套。”惠城區冷水坑村樓下小組組長邱旋說。
一張“購房代金券”，將需求與供給有效定向連接。記者根據省住建廳提供的數據測算，惠州目前發出的房票超過1600張，通過房票撬動的商品房銷售面積將不少于20萬平方米；該市5個城中村共計劃發放房票超9000張，有望為房地產去化進一步提供動力。
眼下，北上廣深四大一線城市均已啟用房票，其日益成為大城市推動商品房去化的有力方式。目前，全省多地正進一步豐富房票的使用場景范圍，使之發揮更大效能。
作為首個發放房票的一線城市，廣州今年來進一步開展探索。10月，廣州印發通知，提出拓展房票安置適用范圍至非住宅等征拆安置主體，進一步加大房票實施力度。目前，廣州已有19個城中村改造項目開展購買存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，全市已認購商品房9319套，實現商品房去庫存85萬平方米。
除了房票，廣東還推出一系列貨幣化安置措施，將住房和城鄉建設部的相關要求落到實處。
2024年以來，廣東省先后向住房和城鄉建設部報送購買存量住房用作安置房等項目，計劃購買安置房6.06萬套，其中，廣州共有30個項目計劃購買3.84萬套。截至10月底，廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、中山已累計購買16654套存量商品房用作安置房，去化面積186.50萬平方米。
規劃建設“一盤棋” 優化城市功能
“我們的家，之后會有地鐵、商場、好學校、靚醫院……”這是1年前正式開工之初，廣州白云區松洲街道的羅沖圍松溪片區村民對未來的美好愿景。
11月14日，該片區安置地塊傳來好消息：首棟建筑（商業辦公樓）正式封頂。改造項目涉及的3個摩配城1300多個商戶，有超過90%可實現無縫承接。首開區完成改造后可釋放產業空間約208萬平方米，未來，依托華為廣州研發中心，項目有望吸引一批上下游生態優質企業，進一步完善羅沖圍片區的居住配套與城市功能。
在廣東，大量城中村具有“產村融合”的明顯特點。一次城中村改造，寄托著一個片區抓住發展機遇、實現發展能級躍升的美好愿望，也對高效利用土地資源提出新的要求。全省多個地市在城中村改造中合理安排產業布局，疏解低端產業、保育特色產業、引入優質產業，促進產業轉型升級。
如佛山順德北滘鎮西海村，當地結合城中村改造完成清退落后產能，拆除低效廠房、整合周邊農用地連片改造等工作，促進以機器人產業為核心的高端產業發展。如今，昔日舊園區樣貌已煥然一新，成為“中國機器人小鎮”的重要組成部分。
“在廣東應用新模式開展城中村改造的實踐中，政府主導這一關鍵舉措不僅最大限度保證了資金平衡，也打通了從規劃到建設、運營的各個環節。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“這使城中村改造不限于房地產開發，相應地塊還可以兼顧產業轉型升級、民生基礎設施補短板、歷史文化建筑和古村落保護等領域，在全國范圍內屬于創新之舉。”
《指導意見》指出，要將城中村改造與保障性住房相結合，鼓勵將村民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。而更完善的公共服務設施結合政策紅利，為安置房收儲走出新路子。
廣州市探索城中村改造與保障性住房、整租運營一體化設計，推動城中村住房租賃從“分散粗放”走向“規模化、專業化、規范化”。
花都區平西城中村改造項目的安置區集聚了學校、少年宮、圖書館、社區飯堂、衛生服務中心等各類公共服務設施，共接收522套安置房源作為長租公寓統租運營，首批72套安置房源于4月正式獲得廣州市保障性租賃住房項目認定書，截至6月30日，長租公寓完成簽約276套，合計住宅面積2.33萬平方米，出租率達52.7%，每月租金收繳率保持100%。
城中村改造后怎么管理和運營？廣東正在緊密結合“百千萬工程”加緊推進機制創新，研究出臺相關政策制度。
近期，廣東省“百千萬工程”指揮部城鎮建設專班印發了《廣東省未來社區（完整社區)建設試點工作方案》，將城中村改造后的新建社區作為重點，堅持黨建、治理、服務、發展一體推進，提升社氣、社品，不斷滿足城中村居民對美好生活的向往。
業內認為，以城中村改造補齊公共設施短板、突破產業發展瓶頸，預計將成為政策鼓勵的重要方向。接下來，廣東可循此思路建立更扎實的項目儲備，為爭取各類政策性金融工具傾斜創造有利條件。
◆編輯：吳玉珍◆二審：鄭沛鋒◆三審：周亞平
